Comment faire face à l'achat d'une première maison

Il y a peu de décisions financières qui auront autant d'impact – et potentiellement de stress – que l'achat de votre première maison. C'est une expérience qui allie l'excitation de devenir propriétaire à l'appréhension d'emprunter des sommes d'argent qui pourraient prendre des décennies à rembourser.

Les enjeux étant si élevés, il est important d'aborder l'achat d'une première maison avec une planification minutieuse et une bonne compréhension des coûts initiaux, de l'assurance et des préoccupations en matière d'abordabilité.

Déterminer ce que vous pouvez vous permettre

Plusieurs facteurs détermineront votre choix de maison, l'un des principaux étant le montant que vous pouvez vous permettre de payer. Au Canada les prêteurs ont tendance à utiliser deux ratios du service de la dette pour évaluer l'abordabilité des logements : le ratio d'amortissement brut de la dette (RDBD) et le ratio d'amortissement total de la dette (RDTD).

• Ratio du service de la dette brute – Le RDBD compare votre revenu mensuel brut à vos coûts mensuels totaux d'accession à la propriété, y compris les paiements hypothécaires, les impôts fonciers, les frais de chauffage et 50 % des frais de copropriété, le cas échéant. La somme de ces frais devrait représenter moins de 32 % de votre revenu mensuel brut.
• Le ratio du service total de la dette – Le RDTD élargit le RDBD en tenant compte de tous les autres paiements mensuels de dettes (p. ex., paiements de cartes de crédit, prêts-automobiles) à votre revenu mensuel brut. Cela devrait représenter moins de 40 % de votre revenu mensuel brut.

Ces ratios sont essentiels pour déterminer le montant du prêt hypothécaire auquel vous pourriez être admissible. Mais il est également important d'analyser vos dépenses et vos objectifs de style de vie pour déterminer un paiement mensuel qui correspond à votre budget global.

Coûts initiaux et de clôture

L'obtention d'une approbation hypothécaire vous donnera une idée des coûts à long terme de l'achat de votre maison, mais il y a plusieurs coûts et dépenses ponctuels qui doivent également être pris en compte.

• La mise de fonds : il s'agit généralement du coût initial le plus important. La mise de fonds minimale au Canada est de 5 % pour les maisons dont le prix ne dépasse pas 500 000 $. Pour les maisons dont le prix se situe entre 500 000 $ et 1 500 000 $, le minimum est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur le montant restant. Les maisons dont le prix est supérieur à 1 500 000 $ nécessitent une mise de fonds de 20 %.
• L'acompte : l'acompte est versé lorsque vous signez le contrat d'achat de la propriété, ce qui signifie que vous devez disposer de ces fonds lorsque vous faites une offre. Il peut varier de 1 % à 5 % du prix total et se situe souvent dans le haut de cette fourchette sur les marchés immobiliers plus concurrentiels. Le dépôt compte dans votre mise de fonds, mais n'est généralement pas remboursable, de sorte que vous le perdrez probablement si vous vous retirez du contrat d'achat avant qu'il ne soit conclu.
• Droits de mutation immobilière : ils sont payés par l'acheteur à la clôture de l'achat. En règle générale, il varie de 0,5 % à 2 % du prix d'achat de la maison, mais il varie grandement d'une province et d'une municipalité à l'autre. Le pourcentage augmente également avec le prix d'achat.
• Frais juridiques – Il est nécessaire de retenir les services d'un avocat pour conclure l'achat de la maison.
• Autres coûts – Vous voudrez peut-être payer pour une inspection de la maison avant de signer le contrat d'achat. Selon l'état de la maison, vous pouvez également avoir des coûts initiaux pour les rénovations et les réparations, le remplacement des appareils électroménagers ou la peinture.
• TVH/TPS—En règle générale vous ne payez ces taxes que pour une maison ou un condominium neuf. Celle-ci peut être versée à la clôture de la transaction ou en l'ajoutant à l'hypothèque.

Assurer votre habitation (et votre prêt hypothécaire)

Compte tenu de l'engagement financier d'un prêt hypothécaire, il existe différents produits d'assurance pour vous protéger en cas de décès de vous ou de votre partenaire. Vous devrez peut-être aussi assurer votre prêt hypothécaire pour protéger le prêteur, selon le montant de votre mise de fonds.

• Assurance prêt hypothécaire – Cette assurance protège votre prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire. Au Canada, vous devez souscrire une assurance défaut de paiement si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, mais elle n'est généralement pas disponible pour les maisons dont le prix est supérieur à 1 500 000 $. En règle générale, le coût de l'assurance est ajouté au prêt hypothécaire et est remboursé pendant la durée du prêt.
• Assurance protection hypothécaire – Cette assurance rembourse votre prêt hypothécaire en cas d'imprévus, y compris le décès. Ce coût s'ajoute habituellement à vos paiements hypothécaires mensuels.
• L'assurance vie temporaire – Cette assurance prévoit le versement d'une prestation forfaitaire à vos bénéficiaires en cas de décès. Cet argent peut être utilisé comme bon leur semble : pour rembourser l'hypothèque, couvrir les dettes, payer les frais de subsistance et remplacer le salaire perdu.

Tirer parti des programmes gouvernementaux

Les Canadiens ont accès à plusieurs programmes gouvernementaux conçus pour aider les acheteurs d'une première maison à épargner en vue de l'achat d'une maison.

• Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) – Le CELIAPP est un compte enregistré qui permet d'épargner à l'abri de l'impôt pour l'achat d'une première maison. Il permet à la fois les cotisations déductibles d'impôt et les retraits libres d'impôt. Vous pouvez cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, jusqu'à concurrence de 40 000 $ à vie.
• Régime d'accession à la propriété (RAP) – Ce programme permet aux acheteurs d'une première maison de retirer jusqu'à 60 000 $ de leur REER en franchise d'impôt pour l'achat d'une habitation admissible. S'il y a plus d'une personne qui achète la maison, et que les deux sont admissibles à titre d'acheteurs d'une première maison, chaque personne peut retirer jusqu'à 60 000 $. Ces fonds doivent être remboursés sur une période de 15 ans à compter de la deuxième année civile suivant le retrait dans le cadre du RAP. 
• Montant pour l'achat d'une habitation – Vous pourriez être admissible à un crédit d'impôt fédéral non remboursable d'une valeur maximale de 1 500 $ à l'achat d'une habitation admissible. Certaines provinces peuvent également offrir un crédit d'impôt provincial.
• Le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves permet à un particulier de récupérer une partie de la TPS ou de la partie fédérale de la TVH payée pour une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures, pourvu qu'elle soit utilisée comme résidence principale.
  
• Certaines provinces ou villes offrent un remboursement pour compenser le coût des droits de mutation immobilière. 

Élaborez un plan pour atteindre votre objectif

Une fois que vous avez compris les coûts, fixez-vous un objectif d’épargne clair. Calculez le montant total dont vous avez besoin pour la mise de fonds et les frais de clôture et établissez un échéancier pour l'achat de votre maison. Divisez ce montant en objectifs d'épargne mensuels pour le rendre plus facile à gérer.

Envisagez d'investir les fonds d'une manière qui correspond à votre horizon de placement.

Comment un conseiller en Gestion de patrimoine Manuvie peut vous aider

Épargner en vue de l'achat d'une première maison au Canada exige une planification minutieuse, de la discipline et, parfois, un peu de sacrifice.

Votre conseiller en Gestion de patrimoine Manuvie peut vous aider à comprendre les coûts, à établir un objectif d'épargne et à mettre en place un échéancier pour l'achat de votre maison.

Avec une bonne compréhension des coûts impliqués, des objectifs clairs et de bons conseils, les acheteurs d'une première maison peuvent maximiser leurs ressources financières et percer avec succès le marché canadien de l'habitation.